Minggu ni kami akan kongsikan berkenaan hak milik tidak boleh disangkal.
Asalnya, ia diambil daripada konsep Sistem Torrens untuk menyelesaikan urusan hartanah yang kemudian digunapakai oleh pihak British suatu ketika dahulu.
Sistem Torrens adalah sistem berasaskan pendaftaran bagi setiap hartanah yang mana pendaftaran adalah segala-galanya.
Ringkasnya, undang-undang melindungi mana-mana pemilik hartanah yang berdaftar kerana setiap hak milik yang telah didaftarkan tersebut tidak boleh disangkal atau dinafikan oleh mana-mana pihak.
Dalam terma Bahasa Inggeris, ia dipanggil sebagai ‘indefeasibility of title’.
CONTOH-CONTOH SITUASI
Situasi A:
Ali memiliki sebidang tanah di Kedah. Dia memberi izin kepada sepupunya Azlan, sekeluarga untuk tinggal di atas tanah tersebut. Selepas Azlan meninggal dunia, anak-anak Azlan menuntut tanah tersebut.
Situasi B:
Siti adalah pemilik berdaftar ke atas sebuah hartanah yang terdapat lot bangunan kedai. Kawannya Hana, telah menipu daya Siti dan memindah milik hartanah tersebut ke atas namanya. Menyedari hal ini, Siti menuntut hartanahnya kembali.
Dalam situasi A, Ali adalah pemilik berdaftar jadi pemilikannya ke atas tanah tersebut adalah muktamad.
Dalam situasi B pula, memandangkan tindakan Hana adalah berunsurkan frod atau penipuan, Siti berhak menuntut hartanah miliknya.
Kesimpulannya, Ali dan Siti sebagai pemilik berdaftar akan dilindungi oleh prinsip undang-undang berkenaan hak milik tidak boleh disangkal ke atas hartanah mereka.
SEKSYEN 340(1) KANUN TANAH NEGARA
“(1) Hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau badan buat masa itu didaftarkan sebagai tuanpunya mana-mana tanah, atau atas nama siapa apa-apa pajakan, gadaian atau esmen adalah buat masa itu terdaftar, hendaklah, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan berikut seksyen ini, tidak boleh disangkal.”
Seksyen 340(1) ni memberi maksud daripada segi undang-undang bahawa mana-mana individu atau badan yang memiliki hak milik atau kepentingan yang berdaftar ke atas suatu hartanah, pemilikan mereka ini akan tidak boleh disangkal.
Pendaftaran milikan dalam geran akan menjadi bukti konklusif berkenaan pemilikan suatu hartanah. Ini kerana, dalam Sistem Torrens, pendaftaran adalah segala-galanya.
SEKSYEN 340(2) KANUN TANAH NEGARA
Peruntukan ini menyatakan tentang pengecualian kepada milikan tidak boleh disangkal:
“(2) Hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau badan sedemikian hendaklah tidak menjadi takboleh disangkal:
(a) dalam mana-mana kes penipuan atau salahnyata yang kepadanya orang atau badan itu, atau mana-mana ejen orang atau badan itu, adalah suatu pihak atau privi; atau
(b) jika sekiranya pendaftaran diperolehi secara pemalsuan, atau dengan cara suatu instrumen yang tidak mencukupi atau tak sah; atau
(c) jika sekiranya hakmilik atau kepentingan itu adalah diperolehi secara tidak sah oleh orang atau badan dalam pergunaan berupa apa-apa kuasa atau autoriti yang diberi oleh mana-mana undang-undang bertulis.”
Ringkasnya, kalau ada pihak yang nak menafikan milikan, dia kena buktikan perkara (a), (b), (c) di atas kepada mahkamah.
Jika ia dapat dibuktikan, pemilikan tersebut akan boleh disangkal.
NISHA V FARHANA & ANOR [2018] 6 MLJ 826
Nisha membuat tuntutan terhadap Farhana berkenaan sebuah hartanah. Ibu Nisha telah membeli hartanah tu daripada pemaju yang juga merupakan pihak responden dalam kes ni.
Ibu Nisha kemudian meninggal dunia. Pemaju pindah milik hartanah kepada salah seorang adik beradik Nisha yang lain iaitu bapa Farhana melalui ‘deed of assignment’.
Nisha mendakwa Farhana memperdaya dan menipu yang menyebabkan pemaju pindah milik hartanah tersebut kepada arwah bapa Farhana dengan menggunakan ‘deed of assignment’ palsu.
Selepas bapa Farhana meninggal dunia, keluarganya tinggal menetap atas hartanah tu. Jadi Nisha tuntut hartanah.
Hakim Mahkamah Tinggi dan Mahkamah Rayuan menolak tuntutan Nisha. Borang pindahmilik 14A dan ‘deed of assignment’ adalah sah serta tiada unsur penipuan.
CHOON & LAIN LWN KENG & LAIN-LAIN [2020] 6 MLJ 525
Choon iaitu Perayu Pertama dalam kes ni dan Perayu Ketiga adalah adik beradik. Mendiang mak mereka memiliki satu hartanah. Selepas itu hartanah dipindah milik kepada mereka berdua dan isteri Choon iaitu Perayu Kedua, secara ‘deed of gift’, atau hadiah. Hak milik telah didaftarkan sejak 2007.
Keng iaitu Responden Pertama adalah bapa saudara Choon. Keng telah menduduki sejak 1983 dan bina bangunan tanpa izin atas hartanah itu. Keng membuat bisnes ternakan haiwan. Dia kemudian menyewakan kepada orang lain iaitu Responden Kedua dan Ketiga dalam kes ini.
Dalam kes Rayuan ini, mahkamah membenarkan rayuan Perayu-perayu kerana mereka sememangnya adalah pemilik bersama berdaftar hartanah tersebut yang telah didaftarkan dengan sempurna sejak 2007.
Anda ada kemusykilan berkenaan masalah undang-undang?
Anda ada dapat surat saman mahkamah?
Tak tahu nak buat apa?
Tak tahu nak tanya siapa?
Jangan risau! Kami di Liyana & Co. sedia membantu anda!
Hubungi kami sekarang untuk dapatkan khidmat guaman dan konsultasi daripada peguam-peguam profesional kami yang sudah sedekad berada dalam bidang guaman!
Hubungi kami untuk set temujanji:
