Saya sedang membuat persiapan untuk satu kes yang melibatkan kemungkiran kontrak. Dan tiba-tiba saya terjumpa kes ini iaitu kes Teh Eng Peng @ Teh Joo v Teh Swee Lian [2006] 2 MLJ 305. Fakta kes ini menarik kerana ianya menunjukkan betapa berkuasa sebenarnya impak sesuatu kontrak atau hitam putih yang telah ditandatangani antara pihak-pihak. 

​

Dalam kes ini, Encik A adalah pemilik bersama beberapa bidang tanah. Beliau bersama pemilik bersama lain memohon Encik E mencari pembeli untuk tanah-tanah berikut. Satu perjanjian (‘P1) telah dibuat memberi kuasa kepada Encik E untuk menjual tanah-tanah tersebut.  

​

Di bawah perjanjian itu, harga jualan dinyatakan sebagai RM40,000 seekar dan Encik E akan dibayar komisyen 2% daripada keseluruhan harga jualan. Ia diperuntukkan selanjutnya bahawa sekiranya Encik E dapat menjual tanah tersebut di atas RM40,000 seekar maka nilai lebih tersebut adalah milik Encik E. Encik E telah berjaya mendapat pembeli untuk tanah tersebut. Tuntutan oleh Encik E adalah untuk komisyen dan jumlah lain yang perlu dibayar kepada beliau di bawah perjanjian tersebut. 

​

Encik A pertama berhujah bahawa perjanjian ini menyalahi undang-undang, terbatal dan tidak sah dan berikutan itu tidak berkuat kuasa dari segi undang-undang kerana Encik E adalah ejen hartanah yang tidak berdaftar dan tidak diberi kuasa di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen-Ejen Harta-Tanah 1981 (‘Akta tersebut’) untuk mengendalikan amalan agensi hartanah; oleh itu, perjanjian itu tidak berkuat kuasa terhadap Encik A.  

​

Encik E berhujah bahawa beliau tidak mengamalkan atau menjalankan amalan agensi hartanah. Tambahan pula, Encik E tidak memperkenalkan dirinya kepada orang awam bahawa beliau seorang ejen hartanah atau menjalankan amalan agensi hartanah.  

​

Mahkamah Tinggi membenarkan tuntutan Encik E. dan Encik A telah membuat rayuan ke Mahkamah Rayuan. 

Diputuskan, menolak rayuan tersebut:- 

​

(1) Persoalan sama ada Encik E dianggap telah menjalankan ‘estate agency practice’ boleh dijawab dengan melihat keadaan sekeliling berkaitan dengan transaksi jualan tanah-tersebut itu sendiri dan transaksi sama yang lain yang mana Encik A terlibat. 

​(2)Dalam kes semasa seperti yang ditekankan oleh hakim bijaksana, tidak wujud sistem atau siri perlakuan untuk menunjukkan bahawa Encik E mengamalkan atau menjalankan perniagaan sebagai ejen hartanah. Transaksi yang dipersoalkan hanya satu transaksi terpencil.  

Apa yang berlaku adalah pemilik tanah telah memohon kepada Encik E untuk mencari pembeli tanah berpotensi dan jika berjaya Encik E akan dibayar komisyen. Tidak ada apa-apa yang menunjukkan bahawa Encik E telah menawarkan apa-apa nasihat profesional atau perkhidmatan lain sebagai ejen hartanah.  

​

Encik E Juga mempunyai hubungan rapat dengan Encik A yang mana bapa Encik E merupakan salah seorang daripada pemilik bersama tanah tersebut. Kesemua fakta berikut menidakkan kewujudan ‘estate agency relationship’ antara pihak-pihak . 

​

(3)Begitu juga, Encik E tidak boleh dikatakan menjalankan amalan agensi hartanah berdasarkan satu transaksi sahaja. Dalam keadaan sedemikian, seperti yang disimpulkan oleh hakim bijaksana apa yang berlaku tidak terangkum dalam ss 22B dan 22C Akta tersebut dan, oleh itu, perjanjian tersebut adalah sah dan berkuat kuasa dari segi undang-undang . 

​

Kesimpulan besar yang boleh dibuat dari kes ini adalah, sekiranya kedua-dua belah pihak telah menandatangani suatu perjanjian hitam putih, adalah tidak valid untuk suatu pihak yang telah menerima manfaat dari Perjanjian tersebut kini culas menjalankan tanggungjawab dan balasan yang telah dijanjikan pada asalnya. Selagi kontrak itu tidak melibatkan perkara illegal selagi itu ianya kukuh.  

​

The power of contract prevails! 

​

Sekian, moga anda lebih bijak undang-undang setelah membaca artikel saya, 

-Liyana the Lawyer-