Terima notis tuntutan?

Kami ada seorang anak guam yang sedang kami kendalikan kes tuntutan balas wang beliau di Mahkamah Sesyen Shah Alam. Miss Alice namanya (bukan nama sebenar). 

Namun pada kali ini beliau consult dan bertanyakan kepada kami mengenai masalah perundangan lain pula. Cerita Miss Alice, beliau telah mendapat Notis Tuntutan Peguam untuk mengosongkan premis perniagaan yang disewanya dari owner. Kita namakan sahajalah owner ini Encik X. 

Pokok utama pertikaian adalah Encik X mendakwa bahawa Miss Alice ini tidak memberikan apa-apa notis bertulis mengenai niat Miss Alice untuk memperbaharui sewa premis perniagaan tersebut yang bakal tamat tak lama lagi.  

Salah satu dari terma kontrak sewaan adalah jika Miss Alice nak lanjutkan tenancy, maka Miss Alice hendaklah memberikan notis bertulis dalam tempoh tidak kurang dari dua bulan sebelum kontrak sewaan itu tamat. 

Di sini, kegagalan Miss Alice memberikan notis bertulis ni dah jadi satu isu, kemudian Miss Alice bertanya kepada kami jika beliau enggan keluar dari premis tersebut disebabkan belum sempat menjumpai premis perniagaan baru yang sesuai, adakah Encik X selaku owner premis itu boleh sesuka hati mengunci pagar dan pintu premis tersebut dan menyebabkan Miss Alice dan kakitangannya tidak boleh memasuki bangunan itu? 

Ahh ye, saya banyak kali juga diajukan pertanyaan sedemikian . Owner rumah selalunya beranggapan mereka boleh mengusir penyewa kemudian memecah masuk premis dan menukar mangga jika mendapat penyewa yang culas membuat bayaran sewaan.  

Sebenarnya kan tuan-tuan dan puan-puan sekalian, perbuatan ini adalah salah di sisi undang-undang dan owner rumah yang berbuat demikian boleh dikenakan tindakan saman oleh penyewa tersebut. 

Itulah prinsip perundangan yang terpakai dan termaktub di bawah Seksyen 7 Akta Relif Spesifik 1950.  

Dalam kes SME Aerospace Sdn Bhd v Steyr Mannlicher (M) Sdn Bhd [2006] 3 MLJ 462, secara ringkas, SME Aerospace adalah penyewa yang enggan keluar dari premis sewaan walaupun tidak membayar tunggakan sewaan yang berjumlah rm400,000. Steyr pula adalah owner premis yang disewa tersebut. 

Steyr ni pun memadai pergi kunci premis tersebut dan mengusir SME Aerospace TANPA mendapatkan perintah mahkamah yang sah. Oleh itu, SME Aerospace telah membawa tindakan perundangan ke atas Steyr ini.  

Hakim yang bijaksana juga telah menghakimi bahawa sepatutnya Steyr ini boleh membuat tuntutan sewaan berganda dan juga cara-cara lain yang telah diperuntukkan di bawah undang-undang. 

Mahkamah juga memutuskan bahawa pemilik kediaman tidak boleh sesuka hati untuk mengusir keluar penyewa walaupun terdapat perjanjian bertulis antara mereka dan ada memberi hak kepada pemilik untuk memasuki semula (right of re-entry) kediaman tersebut sekiranya penyewa gagal membuat bayaran sewaan.  

Kesimpulannya, Undang-undang tidak membenarkan owner mengambil tindakan secara sendiri dan memaksa penyewa keluar daripada premis tersebut seperti mengopak manga dan kemudian mengunci premis dengan mangga baru. Itu salah ye. Kalau buat report polis pun memang tidak akan jalan sebab ini terletak dibawah bidang kuasa mahkamah sivil. 

Jadi, kepada owner rumah, ambil kisah tentang udang-undang yang tidak membenarkan anda mengambil tindakan secara sendiri tanpa mendapatkan perintah mahkamah yang sah. Jangan main redah je nanti khuatir anda tersilap langkah dan diheret ke mahkamah sivil pula. 

Kepada penyewa yang cadang nak culas kerana anda sangka anda kebal dari diusir oleh owner, jangan salah faham ye, 

Jika anda masih menduduki premis tersebut walaupun telah tamat tenancy agreement, maka menurut seksyen s.28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 memperuntukkan bahawa owner berhak untuk kenakan sewa double dari tarikh akhir sepatutnya penyewa mengosongkan premis sehinggalah tarikh sebenar premis telah dikosongkan. 

Jadi sudah jelas tentang apa hak owner dan penyewa? Kerana itulah kena extra berhati-hati apabila memilih penyewa anda. Sebab ini jugalah kita selalu mendengar istilah ‘Penyewa atau Owner Dari Neraka’. Moga anda semua mendapat pemahaman undang-undang yang berguna pada hari ini. 

Sekian, 

Liyana the Lawyer.